[FETV=박원일 기자] 2026년 1월 아파트 분양시장은 수도권 선호지역을 중심으로 실수요자 위주의 선별적 청약 흐름이 뚜렷해졌다. 대출 규제 강화와 청약 요건 부담으로 전체 청약자 수는 줄어든 반면, 공급부족 우려가 큰 서울권 도심 주요 지역에서는 신축아파트 희소성이 부각되며 견조한 청약 열기가 이어지는 모습이다.

2026년 1월 아파트 분양시장은 전월보다 크게 축소됐다. 부동산114 집계에 따르면 2026년 1월 전국 분양 물량은 총 1만745가구로 12월(3만1415가구) 대비 약 60% 이상 감소했다. 1월 공급의 특징은 수도권 쏠림 현상이 이어졌다는 점이다. 서울·경기를 중심으로 대규모 단지가 잇따라 분양에 나서며 전체 물량의 상당 부분을 차지했다. 서울은 여전히 공급 자체가 제한적이지만 핵심 입지와 브랜드 단지를 중심으로 청약 수요가 집중되며 경쟁률을 높였다.

1월 청약 경쟁률은 일부 국민주택 단지를 제외한 단순 평균으로 4.3대 1로 집계돼 12월(4.5대 1)보다는 조금 하락했다. 이는 지난해 8~9월 평균치(7.8대 1)와 비교해도 상당히 낮은 수준으로 연초 비수기 효과가 영향을 미치는 모습이다.

업계에 따르면 올해 초 분양시장은 ‘양보다 질’ 중심으로 빠르게 재편되고 있다. 규제지역 확대와 금융 환경 변화로 레버리지 활용이 어려워지면서 청약시장은 현금 여력을 갖춘 무주택 실거주자를 중심으로 한 구조로 재정렬되는 분위기다. 특히 서울 강남 및 도심권역 등 전통적 주거 선호도가 높은 지역은 대기수요가 두터운 만큼 분양가 부담에도 불구하고 신축 공급에 대한 관심이 집중되고 있다.

실제 1월 둘째 주에는 수도권과 영남권을 중심으로 공공분양과 임대 물량이 대거 공급되며 수요자들의 선택 폭이 넓어졌고 넷째 주에는 규제지역 지정 이후 높은 현금 보유력이 요구되는 단지들에 실수요자들이 몰리는 양상이 나타났다. 시세 대비 높은 분양가에도 불구하고 향후 공급 부족에 대한 우려가 청약 참여를 자극한 것으로 풀이된다.

비규제지역인 김포, 오산 등 일부 수도권 외곽 지역에서는 청약 미달이 발생하는 등 같은 수도권 내에서도 지역·입지·브랜드 경쟁력에 따라 청약 성적이 극명하게 엇갈리고 있다. 비수도권 역시 지난해와 마찬가지로 일자리 접근성, 광역 교통망 확충 여부, 생활 인프라 조성 계획, 분양가 경쟁력 등에 따라 단지별 옥석 가리기가 이어질 전망이다.

한국부동산원 ‘청약 HOME’ 자료에 따르면 1월 동안 진행된 청약 결과 수도권에서는 최대 두 자릿수 청약 경쟁률을 기록하기도 했지만 수도권 일부 지역과 지방에서는 한 자릿수 경쟁률 혹은 미달을 기록해 서울·수도권과 지방 간 주택 경기 온도차가 여전함을 보여줬다.

수도권에서는 ‘경기 더샵 분당센트로’가 일반 40가구에 2052건 청약이 접수돼 51.3대 1로 가장 높은 경쟁률을 보였다. 다음으로는 ‘서울 드파인 연희’가 일반 151가구 모집에 6655건 청약이 몰려 44.1대 1을 기록했다. 비수도권에서는 ‘전북 전주 에코시티 더 클래스’가 4.6대 1, ‘경남 힐스테이트 물금센트럴’이 1.6대 1을 기록했다. ‘제주 서귀포시 서홍동 형남아파트 6차’는 1.5대 1로 그 다음 순위를 기록했다.

그 외 ‘북오산자이 리버블시티’(0.9대 1), ‘경기 사우역 지엔하임’(0.4대 1) ‘인천 영종하늘도시 대라수 어썸’(0.2대 1) 등 수도권과 ‘전남 해남 남외리 정하 에코프라임’(0.0대 1) 등 비수도권 기타 단지들은 청약 수요가 부족해 미달을 기록했다.

한편, 2월에는 전국적으로 19개 단지에서 임대 포함 총 1만8808가구 공급이 예정돼있다. 수도권 중 경기와 인천 물량은 1월보다 크게 늘어난 반면, 서울은 축소됐다. 수도권 전체 물량은 1만2164가구로 전체의 65%를 차지해 수도권 집중 현상은 여전히 유효하다.

수도권은 ▲경기 5310가구 ▲서울 3439가구 ▲인천 3415가구 등 1만2164가구가 공급된다. 지방에서도 ▲충남 1948가구 ▲경북 1777가구 ▲전남 1365가구 ▲부산 1035가구 ▲경남 519가구 등 6644가구가 분양을 앞두고 있다.

2월 전체 물량은 전년 동기 대비로도 2배 이상 많고 1월 대비로도 증가한 상태다. 이는 1000가구 이상 대단지 위주 공급 확대로 인한 것으로 보인다. 다만 설연휴 전후로 공급 일정을 조정하는 단지가 늘어날 수도 있어 계획 물량이 유동적일 가능성도 있다. 

2월 분양 예정 단지 중 ‘서울 강서구 방화동 래미안 엘라비네’(557가구), ‘경기 안양 안양역 센트럴아이파크수자인’(853가구), ‘충남 천안시 성성동 천안아이파크시티5·6단지’(1948가구) 등은 주목할 만하다.

전문가들은 “2026년 분양시장은 지역별로 온도 차가 더욱 뚜렷해지면서 검증된 단지로만 수요가 집중되는 구조가 이어질 가능성이 크다”며 “수요자 역시 ‘지역’과 ‘단지’를 가려 접근하는 신중한 청약 전략이 요구된다”고 말했다.