[FETV=박원일 기자] 대신자산신탁이 부동산 경기 둔화 국면에서도 도시정비와 REITs 사업을 축으로 외형 성장을 이어가고 있다. REITs 운용자산은 2년 새 50배 이상 확대됐고 영업수익 기준 시장점유율도 크게 상승했다. 다만 책임준공 사업장과 신탁계정대 확대에 따른 건전성 부담은 향후 실적과 재무 안정성의 핵심 변수로 꼽힌다.

대신자산신탁은 책임준공확약부 관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁을 주력 사업으로 영위하면서 REITs AMC 겸영과 도시정비사업 확대를 통해 사업 구조의 다변화를 추진 중이다. 토지신탁 업계 내 시장지위는 상대적으로 열위한 편이지만 영업수익 기준 시장점유율은 2020년 0.7%에서 2024년 2.8%로 매년 상승했다. 2025년 1~9월에는 REITs 매입보수 수취 효과로 점유율이 3.7%까지 확대되며 성장 흐름을 이어갔다.

부동산 경기 둔화 국면에서도 대신자산신탁은 도시정비사업과 REITs를 중심으로 수주 실적을 개선했다. 도시정비사업은 일반 차입형 토지신탁 대비 보수율이 낮지만 비토지신탁 상품보다는 상대적으로 수익성이 높다. 여기에 조합원 물량을 활용한 분양 리스크 통제, 장기간에 걸친 수익 인식 구조, 주택도시기금 융자를 통한 사업비 조달 가능성 등을 감안하면 사업 포트폴리오의 경기 민감도를 완화하는 효과가 있는 것으로 평가된다.

REITs는 대신자산신탁 외형 확대의 핵심 축으로 자리 잡고 있다. 대신자산신탁은 2024년 대신금융그룹 본사 사옥인 ‘대신343’를 비롯해 일본 도쿄 소재 부동산, 서울 등촌 공공지원민간임대주택 등을 기초자산으로 하는 REITs를 운용자산에 편입했다. 이에 따라 운용자산 규모(AUM)는 2023년 말 358억원에서 2025년 9월 말 1조9783억원으로 급증했다.

REITs 사업 확대는 영업수익 증가와 함께 부동산신탁 사업 실적의 변동성을 완화하는 긍정적 요인으로 작용하고 있다. 다만 일회성 매입·매각 수수료를 제외한 운용수수료 수익은 아직 제한적인 수준으로 향후 실질적인 이익 기여도는 추가적인 모니터링이 필요하다.

책임준공확약부 관리형 토지신탁 사업과 관련한 리스크는 여전히 부담 요인이다. 2025년 9월 말 기준 대신자산신탁은 총 31건의 책임준공확약부 관리형 토지신탁 사업을 수행 중이며, 이 가운데 책임준공기한을 넘긴 사업장은 4건이다. 이 중 1건은 PF대출 잔액 530억원이 남아 있으나, 대주와의 협의를 통해 만기를 2026년 7월까지 연장했고 2025년 11월 준공을 완료했다.

회사는 2026년 상반기 분양 개시를 통해 분양수익과 보유 현금을 활용해 잔여 대출금을 상환할 계획이다. 최근 책임준공 관련 유사 소송에서 신탁사의 책임 범위를 넓게 인정하는 판결이 이어지고 있으나 해당 사업장의 진행 상황을 감안할 때 소송 확대 가능성은 제한적이라는 평가다.

책임준공기한이 도과되지 않은 미완공 사업장은 5건으로 현재 공정률과 준공기한을 고려하면 대부분 기한 내 준공이 가능할 것으로 예상된다. 다만 시공사들의 신용도가 전반적으로 낮고 원가 부담 증가로 재무 위험이 확대된 만큼 개별 사업장별 리스크 관리가 지속적으로 요구된다.

수익성은 2024년 일시적으로 악화됐다. 대신자산신탁의 2024년 총자산순이익률(ROA)은 -6.2%로 적자 전환했다. 2025년 1~9월에도 비용 부담은 이어졌으나 REITs 매입·매각 수수료 수취로 영업수익과 순이익은 전년 동기 대비 개선됐다. 다만 차입금 규모가 과거 대비 높은 수준을 유지하고 있어 이자비용 부담은 당분간 지속될 전망이다.

자산 건전성 지표도 부담 요인으로 남아 있다. 2025년 9월 말 기준 자기자본 대비 순고정이하자산비율은 57.8%로 2023년 말 34.2% 대비 크게 상승했다. 자기자본 대비 신탁계정대 비율 역시 2023년 말 63.7%에서 2024년 말 147.6%, 2025년 9월 말 132.6%로 높은 수준을 유지하고 있다. 부동산 경기 부진이 장기화될 경우 추가적인 건전성 저하 가능성도 배제하기 어렵다는 지적이다.

자본적정성과 유동성은 단기적으로 관리 가능한 수준으로 평가된다. 대신자산신탁은 차입부채 증가로 부채비율과 순차입금의존도는 과거 대비 저조하다. 다만 2025년 중 대규모 계정대 회수와 대여금 상환으로 현금이 유입되며 일부 차입금을 상환해 관련 지표는 전년 말 대비 개선됐다. 회사는 2026년 1분기 회사채 발행과 대주주의 추가 증자 계획을 통해 유동성을 선제적으로 보완할 계획이다.

대신자산신탁 관계자는 “기존에는 금융기관 차입을 통해 유동성을 확보했으나 올해 1분기 중에는 회사채 발행으로 진행할 예정”이라며 “자금조달 방식이 바뀐 것에 큰 의미는 없다”고 밝혔다. 이어 “자본 확충에 대한 부분은 대신증권과 협의 중이며 구체적인 시기는 아직 정해진 바 없다. 사업 관련으로 책준형 관리신탁은 지난해부터 수주가 크게 줄어든 상태”라고 말했다.