[FETV=나연지 기자] 광주광역시도시공사를 취재하며 들은 말 가운데 가장 현실적으로 다가온 설명은 이것이었다. “도시개발공사는 택지지구 계획이 수립된 뒤 움직이는 경우가 많다. 대부분 사업이 길게 간다.” 현장 실무자는 “짧아도 5년 이상”이라는 표현을 덧붙였다. 개발의 속도를 묻는 질문 자체가 현장에서는 어색하게 들리는 이유다.

도시개발공사의 사업은 기획 단계부터 장기전을 전제로 한다. 택지지구 지정과 보상, 조성, 분양으로 이어지는 과정은 구조적으로 시간이 걸릴 수밖에 없다. 특히 지방으로 갈수록 사업은 더 보수적으로 설계된다. 택지 분양이 사업의 출발점이지만, 미분양 리스크가 상존하는 지역에서는 속도를 내는 순간 사업 전체가 흔들릴 수 있기 때문이다.

“지방은 미분양이 심해질수록 사업을 방어적으로 할 수밖에 없다.” 이 말은 단순한 신중론이 아니다. 미분양이 장기화되면 분양 실적 부진을 넘어 건설사 자금난으로 이어지고, 실제로 법정관리로 귀결된 사례도 적지 않다는 경험이 깔려 있다. 지방 개발에서 한 번의 실패가 남기는 비용은 생각보다 크고 오래 간다.

여기에 인구 감소라는 구조적 요인이 더해진다. 현장에서는 미분양 문제를 단기 경기의 결과로만 보지 않았다. 지방 인구가 줄어들면서 주택 수요의 기반 자체가 축소되고 있고, 이로 인해 개발 사업의 불확실성이 구조화되고 있다는 인식이 공유되고 있었다. 수요가 줄어드는 환경에서 개발 속도를 높이는 선택은, 성과를 앞당기기보다 리스크를 키우는 결정이 될 수 있다는 판단이다.

광주광역시도시공사의 사업 구조는 이런 환경을 반영한 결과로 읽힌다. 공공임대와 도시재생, 장기·단계형 개발이 중심이다. 단기 분양 수익을 통해 실적을 빠르게 끌어올리는 구조와는 거리가 있다. 자산과 부채가 함께 늘고 현금 회수 속도가 더딘 재무 구조 역시 이 같은 선택의 부산물이다. 숫자만 놓고 보면 답답해 보일 수 있지만, 공격적 확장보다 리스크 관리에 무게를 둔 판단이 먼저 깔려 있다.

문제는 평가의 시선이다. 공공 개발공사의 재무 지표는 여전히 단기 실적과 속도를 기준으로 해석되는 경우가 많다. 하지만 지방 공공 디벨로퍼의 역할은 ‘얼마나 빨리 회수하느냐’보다 ‘문제 없이 유지되느냐’에 가깝다. 개발이 늦어 보이는 이유는 역량의 문제가 아니라, 실패의 비용을 누구보다 잘 알고 있기 때문일 수 있다.

산업 현장에서는 속도가 경쟁력이지만, 공공 인프라에서는 지속성이 성과가 된다. 관계자에게 들은 이야기들은 지방 개발이 왜 느릴 수밖에 없는지를 설명하는 동시에, 공공 디벨로퍼를 어떤 기준으로 바라봐야 하는지에 대한 질문을 던진다. 느린 개발은 선택이 되는 순간이 있고, 지방에서는 그 선택이 이미 구조로 굳어졌다.