[FETV=박민석 기자] IM증권이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 규모를 줄였지만, 여전히 ‘브릿지론 리스크’라는 뇌관을 안고 있다는 지적이 제기된다. 전체 PF에서 브릿지론 비중이 70%까지 치솟으면서, 토지 가치 하락이나 공매로 이어질 경우 추가 충당금 적립 부담으로 직결될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

◇PF 줄였지만 ‘브릿지론 고착화’

한국신용평가에 따르면, 올해 3월 말 기준 IM증권의 부동산PF 규모는 약 5330억원이다. 자기자본(1조1339억원) 대비 비중은 57% 수준으로, 2024년 6월 77%에서 눈에 띄게 하락했다. 다만 동기간 PF 가운데 브릿지론이 차지하는 비중은 61%에서 70%까지 확대됐다. IM증권의 브릿지론 비중은 중소형 증권사 평균(32%) 대비 두 배가 넘는 수치고, 금액으로 따지면 3731억원에 달한다.

브릿지론은 말 그대로 ‘다리’ 역할을 하는 단기 자금으로, 부동산 사업 인허가를 받기 전 토지 매입 단계에서 주로 사용된다. 문제는 인허가가 지연되거나 본 PF로 전환이 늦어질 경우 단기간에 회수가 어렵고 부실로 전이되기 쉽다. 

IM증권은 저금리와 풍부한 유동성으로 부동산 시장이 활황이던 2018년부터 PF 시장에 진출해 공격적인 자금 집행으로 단기간 수익을 거뒀다. 그러나 2022년 고금리 기조가 이어지면서 자금 조달 비용이 급등하고 분양 시장이 위축되자 부실 사업장이 속속 드러났고, 현재는 충당금 적립과 함께 부실 자산 정리에 나서고 있다.

한편, 정부가 지난해 말부터 금리 인하로 선회하면서 수도권 일부 개발·분양은 회복세를 보였지만, 지방 브릿지론 비중이 큰 중소형 증권사는 여전히 사업성이 부족하다. 금리 인하 속도보다 빠른 인건비·자재비 상승도 부담으로 작용하고 있다. 이에 따라 브릿지론에서 본 PF로 넘어가지 못하는 사례가 빈번히 발생하고 있으며, 금융위원회에 따르면 올해 3월 말 증권사 브릿지론 연체율은 41.31%로 전년 동기(26.95%)보다 14%포인트나 뛰었다.

◇충당금으로 방어했지만…“구조적 리스크 남아”

IM증권은 부동산PF 회수 지연에 대비해 2022년부터 공격적으로 충당금을 적립해왔다. 사측에 따르면, 최근 3년간 자기자본 절반 수준인 5400억원을 적립해 잠재 리스크를 선제 반영했다. 그 덕분에 올해 상반기에는 2년 만에 영업이익과 순이익 모두 흑자로 전환하며 실적 반등에 성공했다.

그럼에도 대손처리되는 부동산 자산은 꾸준히 나오고 있다. 실제 IM증권 사업보고서에 따르면 2023년 1221억원, 2024년 1342억원에 이어 2025년 상반기에도 700억원 규모의 대손처리액을 기록했다. 사측은 이를 두고 “기존 부동산 자산의 재구조화와 부실자산 상각 처리에 따른 일시적 비용이 반영된 것"이라고 설명했다.

IM증권은 추가 리스크에 대해서는 선을 긋고 있다. IM증권 관계자는 “적극적인 사후관리를 통해 추가 부실 발생 가능성은 낮다”며 “이미 충분한 충당금을 적립해 추가 대손처리 부담도 제한적”이라고 강조했다.

◇브릿지론 연장 한계…“공매 전락 땐 충당금 추가 불가피”

다만 업계에서는 충당금은 어디까지나 예상 손실치에 기반하기 때문에, 브릿지론 담보 토지 가치가 하락해 시행사의 리파이낸싱(자금 재조달)이 막히거나 공매로 넘어가면 추가 적립이 불가피하다고 지적한다.

브릿지론은 토지를 담보로 한 단기 자금이기에 분양 수입이나 임대료 같은 현금흐름이 발생하지 않는다. 만기가 돌아와도 상환 재원이 없는 차주(시행사)들은 사실상 연장(롤오버)에 의존할 수밖에 없고, 이 과정이 반복되면 대주(증권사)는 해당 자산을 '관리자산'으로 분류해 충당금 부담이 늘어나게 된다. 게다가 담보 가치가 떨어질 경우 리파이낸싱마저 막히고, 최악에는 공매로 전락할 가능성도 있다.

증권업계 관계자는 “브릿지론 만기 연장이 반복되면 관리자산으로 분류돼 충당금 부담이 커질 수밖에 없다”며 “토지 가치가 하락해 공매로 넘어가면 선순위 채권자조차 손실을 피하기 어렵다”고 말했다.

윤소정 한국신용평가 연구원도 지난달 신용평가보고서를 통해 "IM증권의 브릿지론은 올해 하반기에도 만기 도래가 집중돼 있다”며 “연장 횟수와 인허가 진행 여부에 따라 추가 충당금 적립이 불가피할 수 있다”고 경고했다.