[FETV=장명희 기자] 미국 투자이민 (EB-5) 시장에서 프로젝트 선택 기준이 빠르게 변화하고 있다. 핵심은 더 이상 ‘공공이냐 민간이냐’가 아니라, ‘얼마나 빨리, 어떤 구조로 원금이 상환될 수 있는가’이다.

2023년 10월, 미국 이민국(USCIS)은 EB-5 투자금의 최소 투자 유지기간(sustainment)을 ‘투자 시점부터 2년’으로 명확히 하는 가이던스를 발표했다. 이로 인해 과거처럼 5년 이상 장기 프로젝트를 선택해야 안전하다는 기존 인식은 크게 바뀌었다.

이제 투자자는 투자금이 실제로 투입된 시점부터 2년만 안정적으로 유지된다면, 영주권 취득 여부와 관계없이 상환 구조를 설계할 수 있게 되었고, 이에 따라 공사 기간이 짧고 현금 회수가 빠른 민간 부동산 개발 프로젝트가 새로운 대안으로 부상하고 있다.

민간 프로젝트, 특히 분양·매각 목적의 주택·콘도·리조트 개발은 구조적으로 원금 회수가 빠르다.

첫째, 사업 규모가 상대적으로 작아 공사 기간이 짧다.

둘째, 임대 수익에 의존하지 않고 분양·매각을 통한 일시적 대규모 현금 유입(Exit Cashflow)이 가능하다.

셋째, 매각 대금이 곧바로 EB-5 상환 재원으로 연결되는 구조 설계가 가능해, 상환 시점이    비교적 명확하다.

즉, 민간 프로젝트의 강점은 ‘운영 수익’이 아니라 ‘매각을 통한 조기 현금화 구조’에 있다.

반면 공공 인프라 프로젝트는 사업 기간이 장기화될 가능성이 높고, 정치·예산·행정 변수에 따라 일정이 크게 흔들릴 수 있다. 예산 변경, 선거 결과, 주민 반대, 인허가 지연 등과 같은 외부 변수로 인해 완공 → 정산 → 상환구조가 반복적으로 지연되는 사례가 발생해 왔다. 특히, 공공 프로젝트는 다년간 투자자를 모집하고 단계적으로 자금을 집행하는 구조가 많아, 상환 시점이 여러 차례 누적되며 원금 회수가 장기화되는 경우가 흔하다. 이러한 구조는 단순히 자금 회수 지연을 넘어, 이민 절차 전반의 불확실성을 키우는 요인으로 작용할 수 있다.

그럼 이제 투자자가 가장 중점적으로 검토해야 할 요소는 다음과 같다.

▷투자금 투입 시점부터 2년 이상 안정적으로 유지되는 구조인지

▷상환 재원이 무엇인지 (분양·매각·리파이낸싱 등)

▷상환 시점이 공사·분양 일정과 현실적으로 맞는지

▷담보 가치와 선순위 구조가 명확한지

이러한 흐름 속에서 최근 EB-5 시장에서는 민간 개발 프로젝트 중에서도 수익 구조가 명확하고, 임대 보단 분양 수익을 통해 상환이 가능한 프로젝트가 각광받고 있다. 프로젝트 성공 가능성과 더불어 원금 상환 시점이 비교적 빠르다는 점이 투자자들의 관심을 끌고 있다.

미국 투자이민 전문 기업 ‘나무이민’은 이러한 변화에 맞춰 심사 속도가 빠른 우선심사(Expedited Processing) 대상 프로젝트 중에서도, 담보 가치가 명확하고 자체 캐시플로우를 통해 비교적 빠른 원금 상환이 가능한 구조의 프로젝트를 중심으로 투자이민 설명회를 진행할 예정이다.

이번 설명회는 2월 4일(수), 2월 7일(토) 양일간 개최되며, 최근 EB-5 트렌드, 프로젝트 구조 분석, 상환 전략 등에 대한 심도 있는 안내가 이루어질 예정이다.

자세한 사항은 나무이민 공식 홈페이지 혹은 대표번호로 문의하면 된다.