[FETV=박원일 기자] “얼마 전까지만 해도 한 곳이 우세한 분위기였는데 4월 입찰 이후 박빙으로 흘러가는 상황이다. 시공사 선정 결과를 예단할 수 없을 것 같다.”

긴 연휴 끝, 월요일 같은 수요일(7일)에 용산정비창 전면1구역을 찾았다. 다른 재개발 구역과 달리 쇠락한 주택들이 상대적으로 많지는 않은 듯 보였다.

특히, 1·2층 주택을 개조해 도로면을 완전개방하고 영업 중인 카페, 레스토랑들이 제법 있었다. 나름 성업 중이라 다른 구역 방문 때와는 비교되는 느낌이었다. 구역 내 공인중개사들은 재개발 예정지임에도 불구하고 유입 인구가 일정하게 있어 20·30대 중심의 자영업 임차 수요가 제법 있다고 귀띔해 주었다.

용산정비창 전면1구역 재개발은 서울 용산구 한강로3가 40-641일대 7만1901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층 규모의 초고층 빌딩 12개동에 아파트 777가구(분양 678가구, 임대 99가구), 오피스텔 894실, 상업·업무시설 등을 조성하는 복합개발 사업이다. 총공사비는 총 9558억원에 달한다.

사업지는 서울의 마지막 금싸라기 땅으로 손꼽히는 용산국제업무지구의 개발 수혜가 기대되는 곳이기도 하다.

지난 4월 마감한 시공사 선정 입찰에 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 신청하면서 2파전이 확정됐다.

HDC현대산업개발은 금융 조건, 이주비, 공사비, 공사기간, 미분양 대물변제 등 모든 조건이 조합원의 실질 부담을 줄이고 수익을 극대화하는 데 중점을 뒀다고 밝히고 있다.

조합원 가구당 최저 20억원의 이주비와 담보인정비율(LTV) 150%를 적용한 금융 조건을 제시했다. 이주비를 초과하는 추가 대출에도 동일한 LTV를 적용한다.

공사기간은 42개월, 사업비 조달금리는 '양도성예금증서(CD)+0.1%', 공사비는 조합 예정가보다 100만원 이상 낮은 3.3㎡당 858만원으로 했다.

상가와 오피스 등 비주거시설에 대한 미분양 리스크 관련해서 조합원 부담 최소화를 위해 미분양 발생 시 '최초 일반분양가 또는 준공시 감정가 중 높은 금액으로 대물변제' 조건을 제시했다.

HDC현대산업개발 관계자는 "최저 이주비는 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준이며 사업비 조달금리는 도시정비사업 사상 최저 수준"이라며 "조합의 금융 이자 부담을 획기적으로 낮출 수 있고, 공기 단축을 통해 조합원들의 조기 수익 실현까지 신경썼다"고 말했다.

포스코이앤씨는 조합 운영비, 용역 수행 등 전반적인 사업에 필요한 필수사업비 금리를 CD+0.7%로 제시했다. 조합원 추가 이주비는 LTV 160%를 보장함과 동시에 CD+0.85%의 조달금리 기준을 적용한다.

HDC현대산업개발과 비교해 다소 높은 공사비인 3.3㎡당 894만원을 제시한 대신 조합원 분담금 납부 방식을 다양화했다. ‘입주 시 100% 납부’ 또는 ‘입주 후 2+2년 유예 납부’ 중에서 하나를 선택할 수 있도록 했고, 두 가지 모두 입주 전까지는 대출이자가 발생하지 않는 조건을 내걸었다.

조합의 공사비 지급 방식에도 유리한 조건을 내걸며 발생가능한 분쟁 예방에도 노력했다. 시공사가 공사 진행률에 따라 공사비를 우선적으로 받는 '기성불' 대신 조합이 일반분양을 통해 확보한 수입으로 공사비를 지급하는 '분양수입금 내 기성불' 조건을 제시한 것이다.

이외에도 착공 후 공사비 지급 18개월 유예, 입찰 후 공사비 물가 상승 20개월 유예, 제1금융권 5대 은행 협약으로 최저금리 조달 등의 조건도 포함했다.

포스코이앤씨 관계자는 “수익 추구를 넘어 조합과 진정으로 상생하고자 고심 끝에 마련한 사업 조건”이라며 “용산이라는 상징적인 입지에서 당사의 하이엔드 브랜드를 통해 조합원 여러분께 명실상부한 랜드마크 단지를 선사하겠다”고 말했다.

한편, 지역 내 공인중개사는 “애초부터 한 곳이 다소 우세한 상태로 알고 있었으나 4월 입찰 이후 조합원들의 생각이 조금씩 변하는 느낌”이었다며 “대세가 굳어진 상황은 아니라 끝까지 가봐야 할 것 같다”고 말했다.

또 다른 공인중개사는 ”일반 조합원들은 구체적인 조건과 더불어 전반적인 시공사 이미지를 기반으로 판단한다“며 ”양측의 막판 커뮤니케이션 노력 여하에 따라 결과가 달라질 수도 있을 것”이라 예상했다.

용산정비창 전면1구역 재개발 조합은 6월 중 조합원 총회를 열고 시공사를 선정할 예정이다.