[FETV=유길연 기자] 서울 아파트 가운데 절반 이상이 정부의 강력한 부동산 대출규제 대상에 포함되는 것으로 조사됐다. 

3일 KB국민은행의 1월 주택가격동향에 따르면 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1216만원으로 정부의 고가주택 대출규제의 기준선인 '시가 9억원'을 넘어섰다. 중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 가운데 위치하는 가격이다. 서울 아파트 가격이 급등하자 대부분의 주택이 정부의 규제 대상이 된 셈이다. 

시가 9억원 초과 주택이 적용받는 첫 번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억원 초과분에 대해선 LTV를 20%까지만 설정해준다. LTV를 40%에서 20%를 줄이는 조치만으로도 대출한도를 1억원 넘게 줄어든다. 시가 15억원 초과 아파트에 대해선 주택구입용 주택담보대출 자체가 금지된다.

9억원 넘는 주택은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용된다. 12·16 대책은 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제(은행권 40%·비은행권 60%)를 예외 없이 적용하도록 했다. 예를 들어 연 소득이 7000만원이고 신용대출이 1억원(대출금리 4.0%)이 있는 차주가 시가 15억원인 아파트를 담보로 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 1억6000만원 추가로 줄어든다.

결국 동일한 차주에 LTV, DSR 모두 적용되면 대출한도가 3억 2000만원 수준이 돼 15억 아파트 가격의 1/5 수준으로 떨어진다. 9억원 초과분 LTV 20%를 적용한 대출한도는 4억 8000만원이고 여기에 DSR 적용으로 1억 2000만원이 추가적으로 줄어든 결과다. 

또 시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 받지 못한다. 지난달 20일을 기해 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없다. 전세보증이 있어야 전세대출을 취급하는 한국의 금융 관행상 전세보증을 받지 못한다 함은 전세대출을 받지 못한다는 의미다.

보유 주택이 시가 9억원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 '시가 9억원 이하'로 맞춰져 있기 때문이다.