[FETV = 박민석 기자] 대신파이낸셜그룹이 그룹 본사 사옥을 기초자산으로 하는 첫 상장 리츠(REITs) ‘대신밸류리츠’를 공식 발표했다. 사측에선 분기 배당과 책임임차 구조에 기반한 안정성을 투자 매력으로 강조했지만, 타 상장리츠보다 낮은 배당률과 오버행(잠재 매도물량) 우려도 제기됐다.

대신자산신탁은 지난 12일 오전 서울 여의도 63빌딩에서 개최된 대신밸류리츠 기자간담회에서 '대신밸류리츠' 성장전략을 발표했다. 대신밸류리츠의 기초자산은 ‘대신343'이며, 대신그룹에서 최초로 선보이는 상장 리츠다. 대신343는 트리플 역세권에 도심권역(CBD)에 위치한 프라임오피스로, 지하 7층~지상 26층, 연면적 약 1만6000평 규모다. 

특히 대신343은 대신파이낸셜그룹의 모든 계열사들이 입주해 전체 면적을 책임 임차하는 '트리플넷 마스터리스' 구조다. 공실이 발생할 리스크에서 자유로워 안정적으로 임대수익을 올릴 수 있다.

이날 대신밸류리츠 설명에 나선 박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장은 “대신343은 고효율·친환경 설계가 적용된 자산으로, 향후 자산가치 상승과 재평가에 따라 대신밸류리츠의 배당 성장 가능성도 높다”고 강조했다.

앞서 대신밸류리츠는 전체 조달자금(2989억원)중 약 68%인 2024억원을 프리IPO(상장 전 투자) 방식으로 를 미리 조달했다. 박 부문장은 이 같은 제한된 유통물량에 따라, 상장 이후 주요 리츠 ETF(KODEX, TIGER 등)에 편입될 가능성이 높다고도 설명했다. 

◇상장리츠 평균보다 낮은 6%대 그친 배당률..."안정성 고려해야"

대신밸류리츠의 공모가(5000원)기준 1년차 목표 배당률은 6.58% 수준이며, 7년 평균 배당률은 약 6.48%로 제시됐다. 이는 2024년 상장리츠의 평균 배당수익률인 7.5%보다 1%포인트 가까이 낮은 수준이다.

박 부문장은 "대신밸류리츠와 유사하게 계열사들이 임차인으로 들어가 있는 SK리츠의 시가 배당수익률이 5.5%인 것에 비하면 높은 수준"이라며 "안정성이 담보된 구조이기 때문에 일반적인 리츠 수익률과 단순 비교하는 건 무리"라고 설명했다. 

대신밸류리츠는 분기배당도 시행한다. 이에 연 4회 배당을 통해 배당금을 재투자하는 복리 효과도 기대할 수 있다. 현재 국내 리츠 가운데 분기 배당을 도입한 곳은 SK리츠 등 3곳에 불과하다.

대신밸류리츠의 현재 자산은 7201억원 규모이며, 향후 서울 강남역의 '343강남' 빌딩 등 대신그룹이 보유하거나 개발하는 부동산을 계속 편입할 계획이다.

◇ 내년 3월 의무보유 물량 68% 해제…오버행 우려에 “장기 보유자가 대부분”

이날 간담회에서는 프리 IPO에 참여한 기관 물량에 대한 오버행 우려도 제기됐다. 증권신고서에 따르면, 기관투자자들의 프리 IPO 투자 비중은 상장 이후 전체 지분의 68%에 달한다.

대신밸류리츠 프리IPO에 참여한 기관투자자는 한국투자증권, NH투자증권, 농협은행, 현대해상화재보험, 이지스자산운용, KB증권, KB국민은행, 대신증권 등이다. 이들의 의무보유 기간은 내년 3월 말까지다. 즉, 해당 시점에 다수의 물량이 시장에 한꺼번에 풀릴 경우 주가 하락으로 이어질 수 있다는 지적이다.

박 부문장은 "프리IPO 투자자 중 만기 3년 이상의 펀드가 약 900억원이고, 대신증권이 출자한 540억원이 들어가 있기에 전체 프리 IPO 물량(2200억) 대비 절반 이상은 장기보유 지분"이라며 설명했다. 이어 "실제 시장에 유입되는 유통물량은 제한적일 것"이라고 설명했다.

대신밸류리츠는 상장 5년 후 2조원 이상 확대를 목표로 하고 있으며, 그룹의 프로젝트리츠 개발·자산편입을 연계한 초대형 상장리츠로 도약할 계획이다. 김송규 대신자산신탁 대표이사는 “투자자와의 신뢰를 바탕으로 지속 가능한 수익 환원을 실현하겠다”고 말했다.

한편, 대신밸류리츠는 이번 IPO를 통해 총 965억원 규모의 공모를 진행한다. 공모 예정 주식 수는 1930만 주다. 기관투자자 대상 수요예측은 오는 13일까지, 일반청약은 23~24일 양일간 진행된다. 상장일은 7월 10일로 예정돼 있으며, 주관사는 대신증권·한국투자증권·삼성증권이다.