[FETV=최남주 기자] 집값 안정을 위한 정부의 고강도 종합부동산대책 발표가 하루 앞으로 다가왔다. 13일 발표 예정인 종합부동산대책이 핵폭탄급 세제 규제에 초점을 맞췄다는 관측이 흘러나오면서 주택시장은 그야말로 폭풍전야다.

앞서 이해찬 더불어민주당 대표는 11일 이재명 경기도시자와 만나 '토지공개념'을 언급하며 강도 높은 대책을 준비 중임을 시사한 바 있다.

특히 이번 대책첸 다주택자와 고가주택 보유자의 보유세 부담 확대는 물론 지방 원정 투기수요 차단을 위한 장기보유특별공제 차등 적용 등 주택과 관련된 세금 규제가 총동원되는 양상이다. 정부의 종합부동산대책 발표 하루를 앞두고 주택시장이 바짝 긴장하는 이유다.

◆종부세 세율 강화…보유세 2배 이상 높이고= 종부세는 현행 2.0%인 최고 세율을 당초 정부 개정안(2.5%)보다 높은 3%까지 올리는 방안이 검토되고 있다. 현재 150%인 종부세 세부담 상한은 참여정부 수준인 300%까지 올리는 방안이 논의중이다.

재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않는다. 지난해 납부한 재산세와 종부세 합산 금액이 1000만원이었다면 올해 산출세액이 1800만원이라 해도 세부담 상한(150%)에 걸려 실제로는 1500만원만 부과된다.

하지만 세부담 상한을 참여정부 수준인 300%로 올리면 보유세가 최대 2배로 늘어나고 이는 공시가격 인상으로 직결된다. 세율 조정에 따른 보유세도 덩달아 인상될 수 밖에 없다.

종부세 과표 6억원 이하 세율을 높여 종부세율 인상 대상을 확대하거나 과표 6억원 초과 3주택자 이상 보유자에 대한 추가과세 세율을 인상하는 방안과 고가주택의 구간을 세분화해 세율을 높이는 방안도 도입될 가능성이 있다.

1주택자의 종부세 부과 기준을 참여정부 때처럼 공시가격 9억원에서 6억원으로 낮추는 방안도 예상할 수 있다. 하지만 국회 심의 과정에서 야당의 반발이 예상되는 만큼 수위 조절이 뒤따를 것으로 전문가들은 전망하고 있다.

종부세 인상도 점쳐진다. 현재 80%인 종부세 2년에 걸쳐 90%고 조정하려던 공정시장가액비율도 내년에 곧바로 90%로 앞당겨 실시할 가능성도 배제할 수 없다.

◆1주택 '실수요' 가린다…장기보유특별공제 요건 강화= 양도소득세는 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기간이 3년에서 2년으로 단축될 가능성이 높다. 이는 일시적 2주택자가 집을 팔 수 있는 기간이 길어 '주택 쇼핑'에 이용된다는 지적에 따른 후속 조치다.

전국 43곳 청약조정지역내 1주택자의 양도세 비과세 요건의 실거주 기간은 2년에서 3년으로 강화할 것 같다. '똘똘한 한채' 선호로 특정 지역에 투자 수요가 몰리는 만큼 최대한 가수요를 압박하겠다는 정부당국의 의지를 엿볼 수 있는 대목이다.

이같은 이유로 단기 양도세율도 강화될 것으로 같다. 현재 1주택자의 경우 양도세는 보유 기간이 1년 미만인 경우 양도차익의 40%, 1년 이상인 경우 6∼42%의 일반과세가 적용하고 있다. 하지만 이번 종합대책에선 1년 미만은 50%, 1년 이상∼2년 미만은 40%로 강화하는 내용을 담을 것으로 점쳐진다.

1주택자가 주택을 3년 이상 보유한 경우 최대 80%(10년 이상 보유 시)까지 부여하는 장기보유특별공제(이하 장특공제) 혜택도 최대 60%로 낮추거나 80% 적용 기간을 15년으로 늘리는 방안이 유력하다.

청약조정지역 등 시장 과열이 우려되는 곳에선 장기보유특별공제 최대 공제율 적용 요건에 2년 또는 3년 이상 실거주를 요건을 추가하는 방안도 논의중이다.

앞서 김현미 국토교통부 장관이 예고한 바 있어 신규 임대사업 등록 주택에 대한 세제 혜택이 다소 축소될 가능성이 점쳐진다.

또 이번 대책엔 전용면적 85㎡ 이하의 경우 공시가격 6억원 초과 주택은 연말까지 임대사업자 등록시 양도세를 면제해주던 한시적 조항을 일몰하고, 최대 70%까지 제공하던 장기보유특별공제도 헤택을 축소하거나 폐지하는 내용을 담을 것으로 보인다.

투기지역 등 과열지역에서 주택을 신규 매입해 등록하는 임대주택의 경우 양도세 중과 배제나 종부세 합산 배제 등의 혜택을 일부 축소할 가능성도 하루 앞으로 다가온 종합부동산대책에 포함될 수 있다는 게 전문가 견해다.

부동산 전문가들은 이번 대책의 세금 규제 강도가 상당수 참여정부 수준으로 복원될 가능성이 클 것으로 예측하고 있다. 정부도 8·2대책의 실패를 만회하기 위해 시장에 충격을 줄 만한 고강도 카드를 뽑아들 필요성을 느끼고 있다는 것이다.

국토교통부 관계자는 "여러 카드를 놓고 대책을 검토 중이며 막바지 선택만 남아 있다"며 "관계부처 협의를 거쳐 시장에 집값 안정에 대한 확실한 메시지를 던져줄 수 있는 대책을 준비하고 있다"고 말했다.