잇따른 부동산 규제책 불구 아파트 ‘신고가’ 진행형

등록 2020.07.10 09:18:27 수정 2020.07.10 09:18:45

“정책 작동한다지만”…6.17 발표 이후에도 서울 아파트값 오름폭은 확대
전셋값은 54주 연속 상승, 21번째 대책에도 부동산 잡기 위한 효과는 없어
발등에 ‘불’ 떨어진 정부여당, 종부세 강화·취득세 부과 등 추가 대책 예고

[FETV=김현호 기자] 2017년 5월, 문재인 정부 출범 이후 한달여 만에 6.19 부동산 대책이 발표됐다. 당시 정부는 서울 강남 4개구를 중심으로 조정 대상지역을 추가하고 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화 등을 시행했다. 이후 스무 번의 정책을 거쳐 1135일이 지난 6월17일, 21번째 부동산 규제가 발표됐다. 하지만 전셋값은 54주 연속 상승했고 서울 아파트값의 오름폭은 오히려 확대됐다.

 

문재인 대통령은 지난 2일, 주택 정책을 총괄하는 김현미 국토교통부 장관을 청와대로 불러 긴급 보고를 받았다. 21번의 정책에도 아파트값이 좀처럼 잡히지 않았기 때문이다. 한국감정원은 6.17 대책이후 6월 다섯째 주 기준 서울 집값은 0.06% 상승했고 이번 주는 0.11%까지 상승폭이 확대됐다고 밝혔다. 민심은 폭발했고 정부여당은 10일, 새로운 부동산 규제를 발표할 예정이다.

 

 

◆김상조, 김현미까지…말과 헛도는 부동산 대책=21번의 부동산 정책에도 부족했는지 김상조 청와대 정책실장은 지난달 21일, “문재인 정부는 부동산 시장 안정을 위해 모든 정책 수단을 동원할 것"이라며 "6.17 대책도 모든 정책수단을 소진한 것은 아니"라고 말했다. 김현미 장관은 1일, ”21번째 정책이 아닌 4번째 정책으로 다 작동 중“이라고 말했다.

 

정부는 지금까지 ‘역대 가장 강력한 부동산 대책’이라는 평가를 내리면서 지난 21번의 부동산 규제책을 발표했다. 하지만 이번 주 서울 주간 아파트 값은 지난해 12.16 대책 이후 7개월여 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 특히 전세대출 규제와 양도소득세 혜택 축소 등을 시행하며 정부의 ‘집값 잡기’ 핵심 지역으로 분류되는 서울 강남권 아파트값 상승이 두드러졌다. 송파구는 0.18% 상승해 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 강남구는 0.12% 올랐고 서초구는 0.10% 상승해 전주(0.06%)대비 오름폭이 커졌다.

 

강남지역 뿐만이 아니었다. 일명 '마용성'으로 불리는 마포구(0.07%→0.14%), 용산구(0.05% →0.10%), 성동구(0.05%→0.07%)는 모두 전주 대비 오름폭이 확대됐다. 9억원 미만의 중소형 주택이 밀집한 노원구(0.08%→0.13%), 도봉구(0.08%→0.14%), 강북구(0.10%→0.13%)도 모두 뛰었고 금천구(0.05%→0.08%), 관악구(0.07%→0.10%), 구로구(0.09%→0.09%)는 오름세를 유지했다.

 

◆폭주하는 집값, 왜 멈추지 않을까?=문재인 정부는 초기 다주택자를 양성하기 위한 부동산 정책을 펼쳤다. 임대 사업자 등록을 유도해 주택 공급을 늘리겠다는 계산이었다. 이를 위해 세금 감면과 건강보험료를 최대 80% 깎아줬다. 하지만 다주택자들은 이를 집을 매매할 필요가 없다는 신호로 받아들였고 ‘갭투자’가 활성화됐다. 이재명 경기도지사는 “주택임대사업자에 대한 특혜적 세금 감면과 대출 지원이 주택 매점매적을 초래했다”며 “이를 폐지해야 한다“고 주장했다.

 

‘두더지 잡기’식 핀셋지정도 지적된다. 앞선 2017년 8.2 부동산 대책은 서울 전역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했지만 집값 상승률이 높았던 성남 분당구와 대구 수성구가 제외되자 논란이 커졌다. 이에 한 달여 만인 9월5일, 두 지역을 투기과열지구로 추가 지정했다. 올해 시행된 2.20 대책에서는 경기 수원, 안양 등을 조정대상지역으로 정했지만 집값이 경기도 남부 지역으로 과열되자 수도권 전역을 조정지역으로 정하는 6.17 대책이 발표됐다.

 

이 같은 핀셋지정은 규제지역이 아닌 곳으로 풍선효과가 확대됐고 집값이 오르자 서민들은 집을 사지 못하게 됐다. 또 주택담보대출 규제를 필두로 종합부동산세, 양도소득세 등 과세정책도 제대로 시행이 되지 못했다. 업계 관계자는 “정부가 규제지역을 자주 지정하거나 해제해 투기에 악용됐다”고 지적했다.

 

코로나19로 경기가 위축되면서 저금리기조가 이어지자 집값 상승을 일으키는 원인으로 지목된다. 한국은행은 지난 5월, 두 달 만에 기존 0.75%p(포인트)에서 0.25% 인하해 0.5%로 기준금리를 정했다. 지난달 소비자물가가 전년 동월 대비 0.3% 하락한 점을 고려하면 집을 사기 위한 금리문제는 사실상 제로(0)라고 해도 무방한 수준이다. 이에 코로나19로 주가가 등락을 거듭하면서 유동성 자금이 부동산에 몰린 것으로 풀이된다. 감정원 관계자는 “저금리, 대체 투자처 부재 등에 따른 유동성 유입 확대로 서울 아파트값이 상승하고 있다"고 분석했다.

 

◆22번째 정부동산 정책 발표…실효성은 있을까?=정부 여당은 10일 오전 11시30분, 최종 협의를 거쳐 22번째 부동산 정책을 발표한다. 먼저, 종합부동산세 실효세율을 끌어올리는 방안이 유력하다. 12.16 대책에서는 종부세율을 4.0% 높이기로 했지만 국회의 문턱을 넘지 못했다. 정부는 이를 기존 최고세율인 3.2% 대비 두 배 이상 인상해 6%까지 끌어올릴 계획이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "종부세율 인상은 주택 보유자의 추가 주택구매 의지를 꺾고 기존 주택을 처분하도록 유도해 집값 안정에 기여할 수 있다"고 말했다.

 

종부세율 상향 조정과 함께 ▲취득세 3억 이하, 12억 초과 구간 신설 ▲주택 추가 매수 취득세 증액 ▲주택 단기 매매시 양도소득세 부담 강화 등이 거론되고 있다. 이와 함께 주택 공급확대 방안도 발표될 가능성이 높다. 30대 최초의 내집마련 청약자와 신혼부부에 대한 특별공급 비율을 높여 청약 기회를 확대하고 청년층을 위해 3기 신도시 사전청약 물량을 2배 이상 늘려 서울 일반 아파트보다 30% 저렴하게 공급하는 방안이 유력한 것으로 전해졌다.

 

택지조성을 통한 4기 신도시 조성과 광명, 시흥 등 서울 인근에 1만가구 내외 규모의 신도시 조성 방안도 발표될지 주목된다. 하지만 공급물량 확대가 집값 안정화에 도움이 될 수 없다는 지적도 나온다. 경제정의실천시민연합에 다르면 2008년부터 2018년까지 489만호의 공급 주택 중 250만호를 다주택자가 사재기했다. 이 중 200만호는 상위 10%가 사들였다. 이로 인해 자가보유자의 1인당 평균 증가액은 2억원인 반면, 상위 10%는 5억원, 상위 1%는 11억원에 달했다. 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 “토건 개발이 집값 상승의 주요 원인”이라며 “택지개발을 다시 한다는 건 있을 수 없는 일”이라고 지적했다.



김현호 기자 jojolove7817@fetv.co.kr
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