[FETV=김현호 기자] 하락하던 집값이 다시 오르기 시작하자 정부가 민간택지 분양가 상한제를 29일 본격 시행한다. 22일 국무회의를 통과한 이후 7일 만이다. 정부는 시세보다 아파트값이 떨어질 것으로 예측하고 있지만 아파트값이 잡히지 않을 것이란 분석도 나온다.

한국토지주택공사(LH) 등이 공급하는 공공택지에는 이미 분양가 상한제가 적용되고 있다. 민간택지가 붙은 이유는 재개발·재건축 등을 조성하는 민간에서 분양하는 아파트도 상한제가 적용되는 것이다.

정부가 개정한 주택법 시행령은 투기과열지구를 필두로 상한제가 적용된다. 이어 ▲최근 1년 동안 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과 ▲최근 2개월 간 청약경쟁률이 월평균 모두 5대 1 이상 ▲최근 3개월 동안 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가하는 곳으로 개정됐다. 투기과열지구로 지정된 곳은 서울시 25개구 전역과 경기도 과천·성남·광명·하남과 대구 수성, 세종시 등 31곳이다.

서울 전역은 개정된 시행령의 요건을 모두 채운 상태다. 다만, 정부는 구(區) 단위가 아닌 동(洞) 단위로 세분화해 상한제 대상 지역을 핀셋 지정한다고 전했다. 유력한 지역은 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)와 마포·용산·성동구가 거론되고 있다. 또 아파트 공급량이 많은 서대문구, 동작구, 종로구 등도 가능성이 점쳐진다.

국토교통부는 현재 분양가상한제를 적용하기 위한 지역을 정하기 위해 한국감정원의 자료를 받고 분석 중이다. 국토부는 조만간 관계장관 협의와 주거정책심의위원회를 개최해 다음 달 중 적용 지역을 발표할 예정이다. 상한제가 적용되는 지역은 토지 가격에 건축비와 건설업체 이익을 더한 값을 합쳐 분양가가 책정된다.

그동안 정부는 9.13 부동산대책, 신도시 공급 등을 발표하면서 집값 안정을 주도했다. 이로 인해 지난해 11월 둘째 주부터 서울 아파트값이 내려가기 시작했다. 하지만 32주 연속 하락하던 집값이 7월부터 다시 오름세로 전환됐다.

민간택지 분양가 상한제는 후분양을 통한 집값 상승을 억제하고 재건축 단지의 수익성을 떨어뜨리는 강점이 있다. 정부는 기존보다 약 2~30% 아파트 가격이 떨어질 것으로 예상했다. 또 국토연구원이 상한제 시행 이후 서울 아파트 값 상승률이 연간 1.1%p 하락할 것이라는 분석을 제시하며 상한제 시행에 힘을 실었다. 반면 부작용도 거론된다. 수익성이 악화되면 재건축 시장이 침체되고 결국 아파트 물량 공급이 원할지 않다는 것이다. 이에 따른 전셋값 급증, 분양가 시세 확대 등도 언급된다.