우리나라의 고령화 진행 속도는 주요 선진국에 비교해 매우 빠른 경향을 보이고 있어 그에 따른 경제적 문제에 대한 우려가 증가하고 있다. 특히 우리나라의 고령층 가구의 자산 분포를 볼 때 금융자산의 비중이 낮고 부동산자산의 비중이 높게 나타나고 있다. 우리나라 전체 가정의 총자산 구조를 보면 2024년 기준으로 부동산이 64.5%, 금융자산이 35.5%를 차지하고 있고, 60대 이상 가정의 경우 부동산 80%, 금융자산 20%로 더욱 심각하게 차이가 나고 있다.

미국 가정의 부동산 비중을 보면 2024년 기준으로 32%, 금융자산 비중이 68%이어서 우리나라와 큰 차이를 보이고 있다. 일본의 경우는 1990년에는 부동산 비중이 60%로 현재 우리나라와 비슷한 비중을 보였는데, 30년 이상이 지난 사이 부동산 비중이 36.4%, 금융자산 비중이 63.6%로 완전히 탈바꿈을 하여 미국과 비슷한 수준이 되었다.

지난 30년 이상 사이에 일본의 가계자산 중 부동산 비중이 낮아지고 금융자산 비중이 높아진 이유는 1990년대 초에 부동산 가격이 버블경제 붕괴 이후 크게 하락한 점도 있고, 집에 대한 인식이 바뀌어 집 없으면 안 된다는 인식에서 그냥 빌려 살면 되지 라는 생각이 일반인들 사이에 늘어났기 때문이다.

우리나라에서 은퇴 이후 노후를 위해 많은 사람이 기본적인 국민연금, 퇴직연금, 개인연금 등 다양한 방법을 준비한다. 그래도 연금이 부족할 것 같으면 이용할 수 있는 대표적인 상품이 주택연금이다. 주택연금은 노후생활 안정에 기여할 것을 목표로 도입되었으며, 민간은행 등이 취급한 역모기지 대출에 대해 신용보증기관인 한국주택금융공사가 보증을 제공하는 공적 보험의 형태로 운영되는 특성을 지니고 있다.

이에 따라 대출을 제공하는 은행은 공공기관의 보증을 바탕으로 신용위험이 비교적 낮은 대출상품을 공급하고 수요층인 고령 가구의 입장에서 보면 안정적인 수급을 보장받을 수 있는 상품이다. 주택연금은 부부 중 한 명이 55세 이상이고, 부부 합산 공시가격 12억 원 이하의 주택 또는 주거용 오피스텔을 가지고 있으면 누구나 신청이 가능하다.

주택연금은 한국주택금융공사가 끝까지 보증하는 상품이어서 집값이 떨어지거나 받은 연금액이 집값보다 많아져도 주택금융공사가 손실을 떠안는 구조이다. 이래서인지 주택연금은 2014년에는 2만 2,634명에 불과하던 가입자 수는 10년이 지난 2024년에는 13만 6,146명까지 늘어나 6배 정도 신장했다고 볼 수 있다.

하지만 주택연금을 이용하고 있는 고령자는 대상자의 한 자리 수에 머무르고 있다. 이러한 이유는 우선 가입자 수의 증가폭이 줄어들면서 활성화를 위한 수요 기반이 정체되어 있기 때문이다. 주택연금 가입자 수는 도입 초기 급격하게 증가하였으며 2022년 처음으로 10만 명을 돌파하였다. 그러나 연도별 가입자 수의 증가 폭은 지속적으로 감소하고 있어 제도의 외연 확장에 한계를 보이고 있다.

또한 주택연금 제도가 직면하고 한계점은 대출기관의 유동부채가 급격하게 증가하고 있는 점을 들 수 있다. 주택연금 도입 이후 가입자 수가 증가하면서 보증금액 잔액도 지속적으로 증가해왔다. 주택연금 취급 은행별 보증금액 총 잔액은 2022년 처음으로 100조원을 돌파하여 2023년 말 기준 124조원으로 추정되고 있다. 주택연금 제도가 양적으로 성장하는 과정에서 상위 5개 은행 중심으로 90% 이상의 자금을 조달하여 왔다. 이와 같은 보증구조에서는 주택연금이 가지고 있는 금리변동의 위험, 장수 위험, 주택가격의 변동위험이 증가할 경우 주요 조달 은행을 중심으로 주택연금 상품 공급 제한으로 이어질 우려가 크다.

이와 같은 문제점을 해결하기 위해서는 우선 가입 가능 범위를 확대하여 고품질의 담보를 추가로 확보하는 방법이다. 비교적 안정적인 고가의 가치를 지닌 고가의 주택을 담보로 포함시킴으로써 담보물의 시장가치를 지속적으로 평가하도록 하여 주택연금 시장 전반의 보증위험을 줄일 수 있을 것이다.

다음으로 다수의 주택연금 채권을 하나의 유동화 증권으로 발행할 경우 개별 채권의 담보가치 하락으로 인한 신용위험을 줄일 수 있는 효과를 기대할 수 있다. 특히 담보주택의 가격, 지역, 유형별 편차를 고려하여 기초자산을 분산한 포트폴리오를 구축할 경우 특정 담보의 가치 하락이 미치는 영향을 최소화하여 유동화 증권의 안정성을 향상시켜 보증위험을 보다 효율적으로 관리할 수 있을 것이다. 이는 주택가격의 지역별 편차가 큰 국내 부동산 시장 상황을 고려할 때 더욱 효과적일 것이다.

초고령사회에 접어든 상황에서 근로소득이 감소하는 은퇴 이후 고령층 가계의 소비지출이 급격히 줄고 그에 따른 다양한 사회경제적 문제를 야기할 수 있다는 점에서 선제적인 대응이 요구되고 있다.

김형기 연세대 경제대학원 겸임교수