〈편집자 주〉 국내 부동산신탁업은 14개사가 경쟁하는 427조원대 시장으로 단순 담보관리에서 개발형·책임준공형 신탁까지 외연을 넓혀 왔다. 그러나 최근 부동산 경기 침체와 금융 규제 강화로 업계의 입지가 흔들리고 있다. 본지는 이번 기획을 통해 부동산신탁업의 현주소와 각 사별 전략·리스크·전망을 심층적으로 짚어보고자 한다.

 

[FETV=박원일 기자] 신영부동산신탁이 부동산 경기 침체 속에서도 리스크 관리 중심의 영업 기조를 유지하며 재무 안정성을 지켜가고 있다. 외형 성장세는 둔화되고 수익성도 하락했지만 ‘신탁계정대 관리’와 ‘NCR(영업용순자본비율) 유지’ 측면에서는 업계 최상위권을 유지하고 있다. 단기 실적보다는 중장기 건전성 확보에 방점을 둔 전략이 뚜렷하다.

 

신영부동산신탁은 2019년 6월 부동산신탁업 영위 목적으로 설립돼 2019년 10월 금융위원회 본인가 승인을 받고 상호를 신영알이티에서 신영부동산신탁으로 변경했다. 설립자본금은 300억원이었으나 제2기 중 유상증자를 통해 납입자본금을 1000억원으로 늘렸다. 3월 결산법인인 신영부동산신탁은 2025년 1분기(6월 말 기준) 현재 신영증권과 유진투자증권이 각각 61.15%, 38.85% 지분을 보유 중이다.

 

 

신영부동산신탁은 외형 축소세 속에서도 안정적 재무 구조를 기반으로 리스크 관리에 집중하고 있다. 올해 1분기(2025년 6월 말 기준) 신탁계정대는 760억원으로 3개월 만에 250억원가량 증가했다.

 

‘신탁계정대’는 신탁사가 사업비 조달을 위해 고유계정에서 빌려주는 자금으로 일반적으로 개발신탁이나 차입형 토지신탁 사업 추진에 활용된다. 전체 신탁사 신탁계정대 투입 규모(8조4528억원)에 비하면 0.9% 수준으로 업계 평균 대비 신영부동산신탁의 리스크 노출은 낮은 편이다.

 

신영부동산신탁이 신탁계정대를 쌓기 시작한 건 지난 2022년 12월부터다. 이듬해 3월에는 책임준공형(책준) 관리형 토지신탁 사업장 건으로 11억원의 신탁계정대가 쌓였다. 이후 차입형 토지신탁 수주에 나서면서 지난 2023년 6월 말(2023년 1분기)부터 신탁계정대가 88억원으로 증가하기 시작했다. 다만 책임준공 사업장 준공이 마무리돼 가면서 신탁계정대 투입 규모도 추후 감소할 것으로 예상된다.

 

 

수익성은 건설·부동산 업황 침체 장기화로 주춤했다. 올해 1분기(6월 말 기준) 영업수익은 91억원으로 전년동기(106억원) 대비 14.6% 감소했다. 영업이익과 순이익도 각각 17억원, 13억원을 기록하며 전년동기 대비 58.7%, 59.2% 줄었다. 수입은 줄어드는 반면 부실 사업장에 대한 대응 비용이 지속적으로 발생한 영향이다.

 

지난 회계연도(제6기, 2024년 4월~2025년 3월) 기준으로도 영업수익은 381억원으로 전기(445억원) 대비 14.4% 줄었고 영업이익과 순이익도 각각 96억원, 73억원을 기록하며 전기보다 40% 이상 감소했다.

 

 

그럼에도 신영부동산신탁은 보수적인 리스크 관리 기조를 고수하고 있다. 대손충당금과 대손준비금을 꾸준히 쌓으며 잠재 손실에 대비하고 부채비율과 NCR 등 재무지표를 업계 상위권으로 유지하고 있다.

 

2025년 1분기 기준 ‘부채비율’은 21.7%로 여전히 100%를 크게 밑돌았고 ‘NCR’은 1331%를 기록했다. 이는 전년보다 111%포인트 하락했지만 여전히 1000%를 웃도는 수준으로 안정적인 재무 체력을 의미한다. 신생 3사(신영·한국투자·대신) 가운데 NCR이 1000%를 넘는 곳은 신영부동산신탁이 유일하다.

 

 

한편 신영부동산신탁은 ‘선택과 집중’ 전략 아래 제6기 중 부산지역 정비사업으로 85억원의 차입형 토지신탁을 수주했다. 그 외 79억원의 관리형 토지신탁도 수주하는 등 성과를 이어가고 있다. 최근에는 총사업비만 4조원에 달하는 초대형 정비사업인 부산 해운대 ‘대우마리나 1·2차 재건축 사업‘에도 토지신탁 참여의향서를 냈고 본입찰에도 나설 계획이다. 회사 관계자는 규모가 큰 사업지라 타 신탁사와의 공동참여도 고려하고 있다고 전했다.

 

업계 관계자들은 신영부동산신탁이 단기 실적보다 재무 건전성과 손실 흡수 능력을 우선하는 전략으로 중장기 신뢰도를 쌓아가고 있다고 평가한다.

 

신영부동산신탁 관계자는 “그동안 진행되던 책임준공형 토지신탁 사업은 올해 내로 준공될 예정이라 타 신탁사들이 겪고 있는 어려움을 없을 것으로 예상한다”며 “시장 상황상 책임준공형 토지신탁에 대한 추가적 수주에 나서기는 당분간 힘들 것 같다”고 말했다.

 

이어 “대신 차입형 토지신탁과 기존의 담보신탁을 강화하는 방향으로 사업을 전개해 나갈 예정”이라고 덧붙였다.