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건설·부동산

'11.6 상한제' 아파트값 진정효과 발휘할까?

비상식적인 집값에…정부, 부동산 상한제 적용지역 강남4구에 ‘집중포화’
상한제 지역…예상보다 많은 강남4구, 범위 넓지 않아 ‘풍선효과’ 여지남아
저금리 기조와, 풍부함 유동자금에 인근 도시집값 꿈틀거릴 가능성 거론

 

[FETV=김현호 기자] 강남3구(강남, 서초, 송파)의 집값은 2018년 기준 시가 총액이 400조원에 달한다. 이는 서울 집값의 40%를 차지하는 수치다. 또 올해 1월 강남3구는 아파트 매매가가 가장 높은 10개 단지중 8개가 밀집한 것으로 조사되기도 했다. 비상식적인 집값에 정부가 강남지역에 ‘집중포화’를 선택했다.

 

정부는 6일 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 발표했다. 27개동 중 강남4구(강동 포함)의 22개동이 주요 타깃이다. 발표 지역에 80%에 달한다. 강남4구에는 45개 동이 있어 절반 이상이 분양가 상한제를 적용 받게 됐다. 이 같은 집중포화는 강남지역과 나머지 지역의 집값이 양극화돼 정부가 집중적으로 잡겠다는 의지로 풀이된다. 서울은 이 지역 이외에 적용지역은 여의도동과 영등포가 유일했다.

 

부동산 114에 따르면 서울 27개동에서 재건축 추진위원회를 설립했거나 안전진단을 통과한 재건축 단지(재개발 제외)는 94곳에 총 8만4000여 가구에 달한다. 이중 강남4구에만 89곳이 타깃이 됐으며 8만1000여 가구가 밀집해있다.

 

또 국토교통부에 따르면 강남4구의 경우 관리처분인가와 사업시행인가를 받아 분양을 앞둔 단지는 강남구 9곳, 서초구 14곳, 송파구 3곳 강동구 2곳이다. 아직 추진위를 설립하지 못한 재건축 단지도 많아 이를 포함하면 상한제 적용 단지는 더 늘어날 전망이다.

 

당초 상한제 적용을 시사 한 이후 정부가 ‘핀셋규제’를 예고한 만큼 강남4구에 집중된 건 예상했던 일이다. 이들 지역은 현재 재건축이 한창 진행되고 있다. 서초구에는 잠원·반포, 강동구 둔촌동, 강남구 개포동·압구정동, 송파구 방일동·잠실동·문정동이 있다.

 

업계에서는 강남4구의 경우 당초 예상보다 광범위하게 적용됐다고 밝혔다. 방일동의 경우 올림픽선수기자촌, 문정동은 올림픽훼밀리 아파트처럼 안전진단을 통과 못한 재건축 단지들도 적용받게 됐다.

 

하지만 강남4구에만 집중했을 뿐 상한제 적용지역이 미흡하다는 지적이 나온다. 경기침체 여파로 정부가 건설경기까지 위축되면 경제 상황이 더 어려워 질 수 있다는 생각이 있었다는 것이다. 이미 정부는 상한제 적용을 시사 한 이후 ▲투기과열지구로 한정 ▲관리처분계획인가 제외 등 두 차례나 원칙을 후퇴시켰다. 이에 따라 거론되는 문제가 ‘풍선효과’다.

 

풍선효과란 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부푼다는 뜻이다. 상한제 적용지역은 잠잠해질 수 있지만 주변 지역은 상승할 수 있다는 지적이다. 정부가 6일 발표한 지역에는 서울시 강서·동작·서대문·중구·종로·영등포와 경기도 하남·과천·광명시 등이 빠졌다. 이 지역 모두 아파트값 상승률이 높은 곳이다. 과천 푸르지오 써밋의 경우 후분양을 통해 주택공급을 하겠다고 밝혀 고분양가 논란이 촉발된 지역이다. 이에 이문기 국토부 주택도시실장은 “과천과 서대문의 경우 정비사업 초기 단계로 당장의 관리처분 인가 등을 받은 물량이 별로 없는 것으로 파악했다”고 말했다.

 

2015년 상한제가 폐지된 이후 집값은 불안정했다. 경제정의시민실천연합에 따르면 폐지 후 올해 7월까지 전국의 분양가는 연 8% 상승했다. 아파트 가격은 서울 32%, 전국은 10%가 뛰었다. 제도 시행이 된 참여정부시절 2008~2014년 사이 서울 아파트는 2.8%, 강남4구는 최대 11%가 하락했다. 때문에 정부의 소극적인 방침으로 “집값이 잡히겠냐”는 반응이 나오고 있다.

 

전문가들도 지적했다. 함영진 직방 데이터랩장은 “주택가격 상승흐름이 둔화될 수 있다”면서도 “기준금리 추가 인하 가능성 등 저금리 기조와 풍부한 부동자금 수준을 고려했을 때 가격조정을 기대하기 어렵다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “상한제에서 비껴간 수도권 인근 도시의 집값 불안 양상은 수그러들지 않을 것”이라고 전했다. 다만, 김현미 국토부 장관은 “이번 적용은 1차 지정이고 향후 추이를 살핀 후 2차 지정을 할 수 있다”고 예고했다.

 

민간택지 일반아파트는 관보에 게재된 8일 이후에 상한제가 적용된다. 관리처분인가를 신청한 재개발·재건축 단지는 정부가 6개월 유예해 내년 4월29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지가 적용받는다.


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