2019.09.16 (월)

  • 흐림동두천 21.1℃
  • 흐림강릉 19.7℃
  • 구름많음서울 22.4℃
  • 구름많음대전 22.7℃
  • 구름조금대구 21.3℃
  • 구름많음울산 23.4℃
  • 박무광주 22.9℃
  • 구름많음부산 24.7℃
  • 구름많음고창 23.6℃
  • 흐림제주 24.6℃
  • 구름많음강화 22.4℃
  • 구름많음보은 21.1℃
  • 흐림금산 22.1℃
  • 흐림강진군 23.3℃
  • 구름많음경주시 22.9℃
  • 구름많음거제 24.6℃
기상청 제공

건설·부동산

[9.13대책 1년]<하>"전세가율 하락하는데...문제는 집값"

정부, 9.13 대책 당시 '갭투자' 막기 위한 방안 도입
양도세 면제기간 축소 등 거주기간 늘리기 위해 노력
전세가율은 낮췄지만 매매가 낮추기에는 역부족

 

[FETV=김현호 기자] 2주택 이상 보유자는 다주택자다. 이들은 사는 집과 전셋집을 나누고 세입자에게 전세를 내준다. 이후 전세금을 통해 새로운 아파트에 투자한다. 이를 ‘갭투자’라 부른다. 갭투자가 이뤄지면 주택 거래량이 늘어난다. 거래량이 많으면 주택가격이 오른다.

 

집값이 오르면 매매가뿐만 아니라 전세가도 오른다. 통상 ‘월급 빼고 다 오른다’는 말이 있듯이 임차인은 계약이 만료되면 낮은 전세가를 알아 봐야 한다. 갭투자를 통한 악순환 고리의 끝은 무주택자의 피해로 옮겨가게 된다. 시행 1년이 지난 9.13 대책 중 하나는 갭투자를 막기 위한 방안이었다. 바로 핵심 대책 중 하나인 양도소득세 면제기간 축소다.

 

정부는 갭투자 등 문제를 해결하기 위해 양도소득세 면제기간 축소를 내놨다. 이는 3년 만에 부활시킨 것이다. 핵심은 다주택자가 조정대상 지역에서 주택을 사들이고 이를 임대주택으로 등록하면 양소소득세를 최대 20% 중과하는 것이다. 또 ‘양도세 내지 않으려면 오래 살아라’는 뜻으로 10년 거주와 수도권·비수도권 주택가격을 나누는 기준으로 양도세 100% 감면 혜택도 줬다.

 

정부가 9.13 대책 중 하나로 양도소득세 면제기간 축소를 내놓은 이유는 일부 사람들이 주택을 ‘거주’가 아닌 ‘파는’ 목적으로 구입했기 때문이다. 2012~2016년 국세청 ‘부동산 양도소득세 신고현황’을 살펴보면 부동산 구입 후 3년 내 다시 파는 거래가 48% 급증했다. 같은 기간 양소도득도 2.3배 증가했다.

 

양도세는 전세가율(주택 매매가 대비 전세가 비율) 하락을 유발했다. 9.13대책 시행 이후 10개월이 지난 7월 서울 아파트 전세가율은 평균 53.6%로 낮아졌다. 전세가율이 고점을 기록했던 2015년(70.92%)과 비교했을 때 17.32% 낮아진 것이다.

 

하지만 전세가율 하락은 매매가 상승에 따른 결과였다. 강남4구인 강남구(44.15%), 서초구(45.47%), 송파구(46.63%), 강동구(50.28%)와 마·용·성이라 불리는 마포구(58.23%), 용산구(47.35%), 성동구(57.27%)는 전세가율이 낮았다. 모두 매매가격이 높은 지역이다. 반면 상대적으로 집값이 저렴한 중랑구, 강북구, 구로구, 관악구는 각각 69.69%, 66.61%, 66.15%, 65.68%로 높은 전세가율을 기록했다.

 

윤지해 부동산114 수석연구원은 “전세가율이 50%대로 낮아져 과거처럼 집값이 크게 상승하기는 어려울 것”이라고 말했다. 이어 “2015~2017년에는 70%의 높은 전세가율이 기록돼 갭투자가 활성화 됐다”며 “지금은 투자수요도 유입하기 어려울 것”이라고 말했다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원도 “다주택자 양도세 중과 등의 조치로 갭투자가 많이 줄어들었다”고 평가했다.

 

업계에서는 전세가가 매매가에 근접해 있을 때 ‘내 집’마련이 가능해질 수 있다고 본다. 결국 양도세 축소는 전세가율을 낮췄지만 근본적인 집값 문제를 해결하기에는 부족했다. 절반의 성공에 그친 것이다.

 

9월23일에는 정부가 주택 시장 안정화를 위한 방안인 민간택지 분양가 상한제 시행령 개정안의 입법예고 기간 마감일이다. 핵심은 감정평가된 토지비와 정부가 정한 건축비 등을 고려해 새 아파트 분양가를 일정 수준 이하로 묶어두는 것이다. 건설사는 실제 시세보다 최대 20%까지 분양가를 낮춰 공급한다.

 

상한제 적용 예고 후 부담완화와 시장불안이라는 두 가지 대립된 견해가 첨예하게 갈리고 있다. 최근 서울의 고가 아파트는 3.3㎡ 당 1억원을 호가했다. 부동산 대책의 핵심은 첫째도 집값, 둘째도 짒값, 열 번째도 집값 안정이다. 문재인 정부의 부동산 정책 승부수 1차 시도가 1년이 지났다. 앞으로 10일 후 정부가 추진하는 집값 잡기 총력전의 2라운드가 시작된다.


배너