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건설·부동산

박원순 서울시장, 강북·강남 재건축 허가 희비 가른 이유는 뭘까

70년대부터 시작된 강남 위주의 부동산개발
재건축 여파는 부동산 안정화 영향 줄 수 있어
재건축 안되면 '도시 슬럼화' 가능성도 제기

 

[FETV=김현호 기자] 아파트 재건축에 관해 박원순 서울 시장이 의견을 내놨다. 박 시장은 10일 방송에 나와 “강남지역 재건축은 허가를 내주기 어렵고 균형발전 차원에서 강북은 재건축 가능성이 열려있다”고 말했다. 은마·잠실 아파트 주민들이 서울시에 재건축 허가를 내달라는 대규모 집회에도 불구하고 박 시장이 선을 확실하게 그은 것이다.

 

재건축에 관련된 박원순 서울시장의 입장은 확고하다. 그는 재건축 아파트를 ‘성냥갑’으로 묘사하며 부정적인 입장을 보였으며 “서울시는 ‘헌 집 줄게, 새 집 다오’ 식의 개발을 지양해야 한다”고까지 말했다.

 

◆강남에 집중된 부동산개발

70년대만 하더라도 강남지역은 허허벌판에 농사를 짓던 지역이다. 이런 강남지역에 본격적인 부동산개발이 집중됐다. 박정희 정권은 급증하는 인구수에 맞는 서울 개발을 실시했다. 1980년대 까지 15년 동안 490만명의 인구수가 증가했다.

 

하루 평균 900명 꼴로 인구가 늘어난 것이다. 또 영남권을 중심으로 한 경제개발 계획은 강남 발전에 큰 영향을 미쳤다. 영남권과 서울 지역의 접근성을 높이기 위해 박정희 정부는 경부고속도로를 비롯한 도로 건설을 시작했다.

 

지하철 2호선 연장은 강남 인구를 폭발적으로 늘리게 되는 계기가 됐다. 1984년 지하철 2호선이 완공되기 전 강북지역은 강남지역보다 2배 가까이 인구수가 많았다. 하지만 지하철 2호선이 개통되자 두 지역의 인구 차이는 80만명으로 좁혀지게 됐다. 이 같은 인구증가와 도시발전은 당시 상대적으로 낙후됐던 ‘강남위주개발’에 도화선이 된 것이다.

 

 

 

◆부동산 시장, 규제강화→규제완화에서 현재까지…

부동산개발이 지속됐지만 집값은 크게 높아지지 않았다. 1980년 노태우 정부 시절 일산, 분당 등 신도시개발로 주택공급량이 증가해 집값 안정에 도움을 줬다. 1990년대는 외환위기의 여파로 집값이 오히려 폭락하는 사태가 초래됐다.

 

강북·강남 지역이 본격적으로 집값이 벌어진 시기는 2001년 외환위기 극복 이후였다. 이에 정부는 2001년 ‘소형주택 건설 의무제’를 시작으로 ‘도시 및 주거환경정비법’과 2003년은 5.23, 9.5대책이 연이어 나오며 부동산규제를 강화했다. 또 부동산 시장에서 주로 문제가 되는 ‘불로소득’의 과세를 위해 2005년 5월 ‘재건축 개발이익환수’를 시행하기도 했다.

 

2008년 금융위기 이후 부동산 시장은 다시 규제가 완화되기 시작했다. 2008년 ‘재건축 후분양제’와 ‘조합원 지위양도 금지’를 시작으로 2009년 서울시는 ‘한강변 초고층 재건축’을 허용하기도 했다. 박근혜 정부는 ‘빚내서 집사라’는 정책을 유지하며 규제완화를 이어 갔으며 현재는 2018년 9.13대책이 나오며 다시 부동산 규제를 강화하고 있는 상황이다.

 

◆재건축 대상의 기준은 무엇인가?

재건축 대상은 최소한 지어진지 최소 30년이 넘어야하고 ‘도시 및 주거환경정비법' 기분을 충족해야한다. 이 법은 노후·불량건물 비율이 50% 이상, 노후·불량건물 연면적이 3분의 2 이상인 지역을 정비계획 수립대상구역으로 정하고 있다.

 

여기에 국토교통부는 2018년 ’재건축 안전진단 기준 정상화 방안‘을 발표하며 안전진단 요건을 강화하기도 했다. 구조적으로 문제가 없다면 30년이 지나도 재건축 여부를 확정지을 수 없고 주차공간 부족·층간소음 등 주택의 구조적 문제가 없어도 재건축 허가를 할 수 있게 됐다.

 

또한 재건축 여부는 용적률에 큰 영향을 미친다. 용적률은 대지면적 대비 만들어진 건물의 면적에 대한 백분율이다. 예컨데, 100평의 땅에 100평 건축물을 지으면 용적률이 100%되는 것이고 80평을 지으면 용적률은 80%가 된다. 결국 용적률이 낮다면 대지지분이 높고 건설할 범위가 넓어져 재건축이 용이할 수 있게 된다. 용적률이 낮아야 재건축이 수월할 수 있다는 것이다.

 

◆그렇다면 박 시장은 강북과 강남의 재건축 희비를 가른 이유는 무엇일까?

이른바 강남3구(강남·서초·송파)는 2018년 7월 서울 전체 재산세의 37%를 차지했다. 재산세는 주택·건물을 포함해서 계산된다. 현재 우리나라의 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중은 70%가 넘어 강남3구의 재산세 비중은 압도적이라고 볼 수 있다.

 

또 부동산은 대한민국 국부의 90%를 육박한다. 사실상 ‘부동산 공화국’이라고 불러도 무방한 수준이다. 특히 강남3구는 2018년 기준 시가 총액이 400조원을 넘었고 서울 전체 집값의 40%를 차지하고 있다.

 

현재 부동산 시장은 주택 거래 침체기에 부동산 가격이 하락까지 겹쳐 시장이 얼어붙었다는 말이 나오고 있다. 재건축 허가를 내준다면 비슷한 시기에 지어진 다른 단지도 재건축 허가를 요청할 것이고 이는 집값이 요동치게 되는 결과를 가져와 재건축 허가를 쉽게 내주기가 힘든 것이다.

 

박원순 시장은 “강남 재건축은 대규모 단지이기 때문에 투기수요가 가세한다”고 말했다. 투기와의 전쟁을 선언한 정부와 함께 기조를 이어가겠다는 말이다. 특히 강남지역의 아파트값이 부동산 규제로 3억~4억원씩 떨어지고 올해 초 강남(0.21%), 송파(0.15%), 서초(0.6%)구 모두 아파트 가격이 하락해 집값이 떨어지고 있는 상황이다. 결국 박 시장은 투기로 인한 집값 상승을 고려하지 않을 수 없게 됐다.

 

하지만 미아·장위·수유동 등 노후주택이 밀접한 강북지역은 재개발 논의가 필요한 곳이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 시장에서 재건축 재개발을 안 하면 주택 공급이 안 되고 도시가 슬럼화된다"며 "도시가 슬럼화되면 부득이 재건축 재개발을 해야 한다"고 말했다. 만약 재개발 허가가 나온다면 형평성 문제도 제기될 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

 

 

 

 

 

 

 

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