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건설·부동산


[9.13대책 6개월-2]주택담보대출 규제 서민의 '내 집 마련' 꿈 가로막아

기대와 달리 무주택자의 집 구매 쉽지 않아
부동산 가격 떨어져도 여전히 높아

 

[FETV=김현호 기자]  6개월 전 기획재정부는 9.13 부동산 대책을 발표했다. 집 없는 서민들을 위한 대책을 발표한 것이다. 50%도 되지 않는 무주택자가 1990년 이후 지속되고 있기 때문이다. 서민들의 주거 불안감으로 인한 고통은 다양한 사회적 불안감을 자초했다.

 

‘월급 빼고 다 오른다’는 말이 있듯이 주택비용은 천정부지로 치솟았다. 또 서민들은 전세 대출금에 허덕이며 ‘내 집 마련’은 커녕 전세 갱신을 걱정해야 하는 위기상황으로 내몰렸다.

 

사회적 불안감을 안겨주는 저출산·고령화 사회는 집값을 잡지 않고 해소되기 쉽지 않다. 비혼 가구가 증가하는 이유중 하나는 ‘내 집 마련’이 쉽지 않기 때문이다. 또 고령화 사회에 맞춘 주택 안정화도 기대와 달리 지지부진한 실정이다.

 

정부는 이에 발맞춰 신혼부부 주택, 장기임대 주택 등 주거 불안감 해소를 위한 각종 정책을 내놓았지만 역부족이다. ‘내 집은 어디 있나’는 근본적 문제를 해소하지 않고는 일시적인 땜질 방편일 뿐이라는 게 부동산 전문가의 중론이다.

 

9.13 대책의 핵심 내용중 하나인 주택담보대출 규제 강화는 다주택자의 투기를 억제해 집값을 떨어트리는데 방점을 찍었다는게 정부 측 평가다. 하지만 주택담보대출 규제가 오히려 서민들의 내집마련 꿈을 가로 막는다는 지적을 사고 있다. 실제로 서민들의 돈줄 역할을 해온 주택담보대출이 막히면서 분양시장은 그야말로 '금수저 그들의 리그'로 전락했다. 

 

정부는 9.13 부동산 대책을 발표하며 주택담보대출(주담대)도 함께 조절했다. 당시 정부는 투기지역·투기과열지구 내 주택담보 임대사업자 대출에 대해 LTV, 즉 담보인정비율 40%를 적용해 대출규제를 시작했다. 주택보유자에게는 LTV가 0% 적용돼 사실상 정부가 1주택자에게 ‘집사지 말라’는 신호를 준 것이다.

 

기존의 LTV는 70%까지 적용됐다. 예를 들어 집을 사려는 수요자가 5억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려면 최대금액이 3억 5000만원까지 대출이 가능한 것이다. 다만 추가 주택 구입이 이사·부양 등 불가피한 사유에는 예외를 두어 허용했다.

 

무주택자의 경우 9억원의 고가주택을 살 경우 실거주 목적이 입증돼야 했다. 2년 이내에 구매가 가능했다. 1주택자가 경기도에서 서울로 이사할 경우 2년 이내에 경기도 주택을 처분해야 한다는 조건하에 대출 제한을 두지 않았다.

 

대출규제로 인해 부동산 시장이 추춤했다. 서울부동산정보광장에 따르면 2018년 11월 아파트 매매 건수가 10월에 비해 3분의 1수준으로 떨어졌다.

 

역효과도 나왔다. 한국은행 발표에 따르면 지난해 11월 가계대출이 6조7000억원 증가했다고 전했다. 잔액은 822조2000억원으로 2년만에 최대치다. 주담대의 12월 증가세는 2018년 한해 두 번째로 많이 늘었다. 24개월 만에 최고치를 기록한 것이다. 또 아파트 입주물량 증가 등의 영향으로 지난해 12월 집단대출이 2조원이 넘어서 주택관련대출 증가분의 60%를 차지했다.

 

서울시민을 상대로 조사한 ‘주택구입태도지수’는 60대를 제외한 모든 연령층에서 지수가 하락한 모습을 보였다. 서울연구원은 “기준금리 인상과 변동금리 상승 가능성이 소비자의 지갑을 닫았다”고 분석했다. 2017년 무주택자는 44.1%를 차지했다. 집을 구매하기 위한 9.13대책이 무주택자에게 역효과를 낳고 있다는 지적이 나오는 이유다.

 

9.13 조치 이후 4개월이 지난 1월에는 효과가 드러나기 시작했다. 전 금융권 가계대출 규모가 2015년 조사 이래 처음으로 감소하는 현상이 나타났다. 또 연간 가계부채 증가 규모도 4년 만에 처음으로 100조원대로 떨어졌다.

 

대출 규제로 여파로 집값 하락도 이어졌다. 한국감정원은 21일 서울 아파트 매매가격이 19주 연속 하락했다고 전했다. 이는 대출규제뿐 아니라 부동산 대책의 종합적인 결과지만 가장 큰 부분을 차지한건 다주택자의 고삐를 쥔 주담대 대출 규제였다.

 

특히 집값이 높다고 알려져 있는 강남3구가 흔들렸다. 2018년 기준 시가 총액 400조원이 넘는 강남3구는 서울 집값의 40%를 담당하는 곳이다. 부동산 114에 따르면 강남구는 지난해 매매 신고건수가 2월 70건을 기록했다며 2017년 동월 대비 9.1% 수준이라고 밝혔다.

 

서초구(8.8%), 송파구(8.7%)도 감소했다. 또한 강남3구의 매매가격은 강남 9주, 송파 12주, 서초 5주 연속 마이너스를 기록했다.

 

주택담보대출 규제 강화는 다주택자의 투기를 억제하는 대신 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 확대하기 위한 조치였다. 하지만 결과는 정부의 의도와 정반대로 나타났다. 9.13 조치 이후 집값은 하락했지만 무주택자가 집을 살 수 없는 상황은 여전히 진행형이다.

 

주택시장 침체기에 따라 전세시장에 눈을 돌리는 수요자가 늘었다. 하지만 일부에서는 ‘역전세난’이라는 말이 나오며 얼어붙은 시장 상황을 개선해야 한다고 주장한다. 무주택자가 전세도 구하기 힘든 상황이 나왔기 때문이다. 주택보증공사(HUG)에 따르면 1월에만 물어준 전세보증금은 8배 이상이 올랐다.

 

전세금반환보증 보험에 가입한 경우 수도권 기준 최대 7억원까지 세입자의 전세금을 보호해준다. 전세가가 떨어져 임대인에게 전세 대금을 주지 못하는 세대주의 수가 늘어난다는 말이다. 집구매도 힘든 상황에 전세마저 구하기 힘들다면 대출 규제의 실효성에 논란이 생길 수 밖에 없다.

 

부동산 대책의 1순위는 무주택자가 집을 살 수 있게 유도해야 한다. 하지만 지난해 서울 아파트값 연간 상승률인 8.03%의 6분의 1 수준이다. 투기 수요를 억제한다고, 다주택자의 고삐를 쥐는 건 2차적인 문제다. 9.13 주담대 규제가 2순위는 조금씩 해소하고 있다. 1순위의 문제가 해결돼야 1990년대 이후 50%에 머문 자가보유율을 서둘러 해결해야 집걱정 없는 부동산 시장이 될 것이다.